小陸家嘴的最后一個(gè)樓？

陸家嘴代表了上海寫字樓的最高租金水平，且?guī)缀趺總€(gè)樓都是滿租。

高緯環(huán)球一季度數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴甲級(jí)寫字樓租金為9.71元/平方米/天，環(huán)比上升0.1%，空置率0.6%。相比之下，南京西路甲級(jí)寫字樓租金9.58元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%，空置率13.9%。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度，諸如花旗銀行大廈、時(shí)代金融中心、環(huán)球金融中心、匯豐銀行、星展銀行、太平金融大廈都是100%租滿，匯亞大廈、國(guó)金中心二期的出租率分別為99%和98%。

陸家嘴惟一空置率高的寫字樓是國(guó)際航運(yùn)金融中心，原因是有部分樓被賣出去了。2013年，上海隆宇企業(yè)發(fā)展有限公司以17.4億元收購(gòu)國(guó)際航運(yùn)金融中心6號(hào)樓。

陸家嘴的供不應(yīng)求得到了業(yè)內(nèi)共識(shí)，從去年開始，上海中心就被寄予厚望。

林天春表示，目前上海寫字樓整體市場(chǎng)的空置率在7%左右，而其中上海中心項(xiàng)目所處的小陸家嘴區(qū)域空置率僅為1.2%，為1996年以來(lái)的最低水平。在過(guò)去的12個(gè)月期間，小陸家嘴的寫字樓市場(chǎng)處于明顯的供不應(yīng)求狀況。2014-2015年期間，上海整體寫字樓供應(yīng)水平預(yù)計(jì)將超過(guò)200萬(wàn)平方米，但其中的絕大部分位于浦西。

顧東尼表示，上海中心可以說(shuō)是陸家嘴區(qū)域最后一個(gè)辦公樓項(xiàng)目，它的竣工將為陸家嘴金融區(qū)20年建設(shè)發(fā)展的成功拼上最后的一塊拼圖。目前陸家嘴的辦公樓租賃市場(chǎng)供應(yīng)十分緊張，2014年第一季度末該市場(chǎng)平均空置率僅為2.0%，超甲級(jí)辦公樓空置率已低于1%。而在過(guò)去的三年里，上海辦公樓市場(chǎng)的年凈吸納量達(dá)到80萬(wàn)-120萬(wàn)平方米。

有寫字樓租賃人士表示，小陸家嘴超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目現(xiàn)在的租金水平至15元/平方米/天左右。

不過(guò)，上海中心的鄰居金茂大廈租金并不高。金茂中國(guó)投資控股有限公司（06139.HK）招股說(shuō)明書顯示，金茂大廈零售租金約296至740元/平方米/月，辦公樓租金約241至271元/平方米/月。金茂大廈（含酒店）市場(chǎng)估值近101億元。

上海中心的創(chuàng)意：空中大堂商業(yè)

上海中心是美國(guó)LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證的超高層建筑，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)。

上海中心的設(shè)計(jì)很巧妙，比如每15層就有一個(gè)避難層。主塔樓共分9個(gè)區(qū)，1區(qū)（1至7層）為商業(yè)及會(huì)議中心，2至6區(qū)（8至81層）為智能化甲級(jí)辦公樓，7至8區(qū)（84至115層）為超五星級(jí)酒店，9區(qū)（118至121層）為觀光層。其中7、21、36、51、67、83、100、117為設(shè)備兼避難層，地下三至五層為地下停車庫(kù)。

更值得一提的是，上海中心有5個(gè)空中大堂，其實(shí)就是轉(zhuǎn)換層，都會(huì)做零售。“空中大堂商業(yè)”是中國(guó)超高層建筑中的一個(gè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，把過(guò)去總是集中的商業(yè)打散，這樣白領(lǐng)不用從100層下到1層吃飯了，而是下到離得最近的空中大堂即可。

但這樣的設(shè)計(jì)需要強(qiáng)大的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)支持，比如貨物的運(yùn)輸、對(duì)人流的控制、安保等細(xì)節(jié)待斟酌。