超高層租金取決于運營 偏愛租給“金融總部”

物以稀為貴。超高層寫字樓的租金也是高高在上的嗎？

睿意德調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，超高層辦公樓的租金回報高于周邊項目。目前，香港國際金融中心（IFC）的租金達到59元/平方米/天，相比核心商圈的香港中環(huán)，租金高出55%；上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金，則高出17%。睿意德對超高層的定義是250米以上的建筑。

不過，商業(yè)最重要的不是蓋房子而是運營，租金高低完全取決于團隊的運營能力。

二三線城市超高層散售越來越多。睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，西安市超過97%以上的項目為銷售型產(chǎn)品，其中自用客戶與投資客占比為6:4，部分超高層項目達到7:3的比例。

世邦魏理仕資產(chǎn)服務部中國區(qū)高級經(jīng)理鄺信堯表示，一線城市甲級寫字樓較多，超高層可能只占整個城市甲級寫字樓體量的5%-15%。反觀一些二線城市，一棟超高層建筑的體量就可能是整個甲級寫字樓市場的30%-50%，體量決定話語權(quán)。

中國的超高層，不是有錢就能租，金融總部才是超高層的偏愛。睿意德的數(shù)據(jù)顯示，在針對紐約、上海、香港等城市的超高層辦公樓租戶背景分析中，金融與專業(yè)服務業(yè)租用了超高層辦公樓約80%的面積，為主力租戶。

上海中心“意向租戶很多”

陸家嘴就是玩金融的地方，作為陸家嘴乃至全國最高的樓，上海中心自然要把金融玩到極致。

上海中心對記者表示，目前意向租戶很多，主要分布在金融、保險（放心保）、高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)，“這和我們的定位非常吻合。不過租賃許可證還在申請，所以還沒有正式簽約。”

一位寫字樓市場人士分析稱，“比起租金，上海中心更關注的是企業(yè)本身，如果是國際知名金融總部愿意搬過來，租金議價空間好談。”

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務部業(yè)主代表負責人林天春表示，現(xiàn)階段，他們洽談的目標公司主要為國際知名的銀行、金融機構(gòu)、商務中心、制造業(yè)、文化娛樂業(yè)、建筑師事務所等。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼表示，上海中心的主要招租目標也是金融、保險、信托私募、專業(yè)服務相關的企業(yè)以及行業(yè)領先企業(yè)的總部，同時非常重要的一點，是實現(xiàn)跨國企業(yè)和中國企業(yè)均衡這一目標。

上海中心的放租也是分期進行，循序漸進。

記者發(fā)現(xiàn)，上海中心有22萬平方米的辦公樓，但這次對外先放出來16萬平方米。

寫字樓的業(yè)主通常都會預留一小部分面積用于調(diào)整，最后預留的面積也通常租金最高。以上海國金中心二期為例，最近成交的一單金融租戶的租金高達18元/平方米/天。