開發(fā)商龐大縝密的交易設計

開發(fā)商在項目策劃過程中發(fā)揮關鍵作用，基于利益驅(qū)動，需要深入研究政府政策，與各關聯(lián)方達成投資建設和銷售意向，測算和博弈各方的利益分配，設計起草法律文本并完成談判，尋求啟動資金的投入，承擔電站的建造和運維管理，收取各項政策優(yōu)惠的回報并再次分配，還要承擔項目的風險。以開發(fā)商為核心的多關聯(lián)主體和復雜法律文書編織成一個縝密的交易結構。

開發(fā)商和稅務投資人會結成合伙關系來運作這個太陽能項目，通過成立一個有限責任公司或特殊目的企業(yè)，負責購買相關的設備和與購電方簽署購電協(xié)議以及安裝、運營以及維護系統(tǒng)設備，稅務投資人在此期間向項目提供資金。

項目的運營主體包括“項目業(yè)主”和“主承租人”。其中，項目業(yè)主的成員為中方投資人和主承租人，管理人由中方投資人設立的一個美國實體和開發(fā)商管理人共同組成，該等成員和管理人將共同訂立《項目業(yè)主運營協(xié)議》。主承租人的成員為開發(fā)商和稅務投資人，管理人為開發(fā)商管理人，該等成員和管理人將共同訂立《主承租人協(xié)議》。簡言之，就是委托承租人管理而屏蔽中方投資人參與項目運作，使其成為單純財務投資者。中方投資人可根據(jù)協(xié)議獲得內(nèi)部收益率為12%的優(yōu)先回報、前期費用扣除款和公司清算時的本金。

《項目業(yè)主運營協(xié)議》中要求中方投資人繳付出資額的30%的第一筆投資，并在項目商業(yè)運行時繳付其出資額的70%，開發(fā)商出資時間將不晚于中方投資人，稅務股權投資人的出資將在項目投入運行之后提供。

《主承租人運營協(xié)議》規(guī)定項目業(yè)主的收入將主要來自主承租人支付的租金，對設備沒有控制權。中方投資人可作為獨立監(jiān)管人以監(jiān)督項目及主承租人的運營。《主租賃協(xié)議》約定主承租人將取得購電協(xié)議下出售電力以及SREC銷售的所有收入，項目業(yè)主可從主承租人處取得的租金由基本租金、額外租金、補充租金和績效租金四部分組成。其中補充租金用于支付中方投資人的優(yōu)先回報額，績效租金用于支付中方投資人與開發(fā)商的費用扣除款，中方投資人無法控制租賃公司現(xiàn)金賬戶?！抖愂諆?yōu)惠轉移協(xié)議》將項目業(yè)主所能享受的稅收優(yōu)惠轉移給主承租人。

《設計采購施工協(xié)議》中委托一家美國太陽能承包商建造電站?！峨娏Σ⒕W(wǎng)批準書》是貸款方之一的PSEG公司批準項目的電力并網(wǎng)申請?！堆b置購買協(xié)議》是開發(fā)商把項目建設階段的責任大多轉由項目業(yè)主繼受?！哆\維協(xié)議》是項目業(yè)主約定向運維服務商支付的系統(tǒng)服務費用?！峨娏徺I協(xié)議》是項目公司與購物中心簽署的購電安排?！渡虉鑫蓓斪赓U協(xié)議》約定業(yè)主公司將項目轉租給主承租人。

根據(jù)《建設貸款申請書》，借款人簽署后，PSEG公司將另外簽發(fā)有約束力的《建設貸款承諾函》。在中方投資人和開發(fā)商第一筆30%出資注入后，借款人將與PSEG公司簽署《建設貸款協(xié)議》。項目業(yè)主為借款人，項目業(yè)主將與PSEG簽訂有關《擔保協(xié)議》。

《永久貸款承諾函》和《永久貸款協(xié)議》共同規(guī)定了永久貸款的主要條款。主承租人設立項目收入帳戶，項目業(yè)主設立擔保物儲備金賬戶作為永久貸款的擔保物。永久貸款可用SREC或現(xiàn)金償還，但項目業(yè)主如在還款調(diào)整期內(nèi)未能償還規(guī)定金額，則需以現(xiàn)金補齊差額。

上述協(xié)議難以細述，繁復可見一斑。而開發(fā)商對政策的研判、交易結構的設計、法律文本的推敲、對關聯(lián)方的控制、以及合理分配風險至關重要。